AYM'den arsa ve arazi sahiplerini ilgilendiren karar: Eski bedelden hesaplama hak ihlali sayıldı

Özel haberlerimizi ve günün öne çıkan gelişmelerini kaçırmamak için BirGün’ün WhatsApp kanalını buraya dokunarak hemen takibe alabilirsiniz. Arsa ve arazi sahiplerini ilgilendiren bir karar Anayasa Mahkemesinden (AYM) geldi. Yüksek Mahkeme, bir taşınmaz üzerinde komşu parsel lehine geçit hakkı kurulurken ödenecek bedelin, uzun süren yargılama boyunca taşınmazın değerinde meydana gelen artış dikkate alınmadan belirlenmesini mülkiyet hakkının ihlali olarak değerlendirdi. AYM, geçit hakkı nedeniyle mülkiyet hakkı sınırlandırılan taşınmaz sahibine ödenecek bedelin, aradan uzun zaman geçmesi halinde güncel değerler dikkate alınarak belirlenmesi gerektiğine işaret etti. AYM İkinci Bölümünün bireysel başvuruya ilişkin 5 Mayıs 2026 tarihinde verdiği karar, 4 Kasım tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı. Karara konu olay, İzmir'in Çeşme ilçesinde bulunan bir tarlanın genel yola bağlantısının olmaması nedeniyle komşu taşınmaz üzerinden geçit hakkı talep edilmesiyle başladı. Bir taşınmaz sahibi, tarlasından genel yola çıkışının bulunmadığını belirterek 12 Ocak 2010'da Çeşme Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açtı. Dava kapsamında yapılan keşif sonucunda, geçit için en uygun güzergâhın mülk sahibine ait taşınmazdan geçtiği belirlendi. 2011 yılında hazırlanan bilirkişi raporunda, geçit hakkı kurulacak alanın metrekare değeri 20 TL olarak hesaplandı. Toplam 130,22 metrekarelik alan için 2 bin 604 lira 40 kuruş bedel belirlendi. Ancak dava sürecinde tarafların itirazları üzerine yeni bilirkişi incelemeleri yapıldı. 2014 yılında gerçekleştirilen keşifte taşınmazın metrekare değerinin 30 TL'ye yükseldiği tespit edildi. Buna rağmen hesaplama, taşınmazın 2010 yılındaki değeri esas alınarak yapıldı. 2014 tarihli bilirkişi raporunda, geçit hakkı kurulacak 129,51 metrekarelik alanın bedeli ile ağaçların taşınma ve çit giderlerinin toplamı keşif tarihi itibarıyla 5 bin 889 lira 80 kuruş olarak hesaplandı. Ancak bu tutar dava tarihine uyarlandığında 4 bin 169 lira 98 kuruşa düşürüldü. Çeşme Sulh Hukuk Mahkemesi, 24 Temmuz 2014'te söz konusu bedel üzerinden geçit hakkı kurulmasına karar verdi. Kararın temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, taşınmazın birinci derece doğal sit alanında bulunması nedeniyle ilgili koruma kurulundan görüş alınması gerektiğini belirterek kararı bozdu. Bozma kararının ardından yeniden yapılan yargılamada, 16 Kasım 2016'da aynı bedel üzerinden geçit hakkı kurulmasına hükmedildi. Böylece davanın açıldığı 12 Ocak 2010 ile mahkemenin son kararı verdiği 16 Kasım 2016 arasında yaklaşık 6 yıl 10 ay geçmesine rağmen bedel, dava tarihindeki değerler esas alınarak belirlendi. Mülk sahibi, davanın açıldığı tarihten itibaren taşınmazın değerinin önemli ölçüde arttığını, buna rağmen bedelin yeniden hesaplanmadığını belirterek Anayasa Mahkemesine başvurdu. Başvurucu, İzmir'in Çeşme ilçesinde taşınmaz fiyatlarının önemli ölçüde yükseldiğini ve benzer uyuşmazlıklara ilişkin Yargıtay kararlarında, uzun süren davalarda hüküm tarihine yakın yeni bir değer tespiti yapılmasının gerektiğini ileri sürdü. Başvuruyu inceleyen AYM, 2014 yılında yapılan keşifte belirlenen metrekare değerinin dahi dava tarihine göre yaklaşık yüzde 42 oranında arttığına dikkat çekti. Yüksek Mahkeme, buna rağmen yaklaşık 7 yıl süren yargılama boyunca geçit hakkı bedelinin güncellenmemesinin mülk sahibi aleyhine sonuç doğurduğunu belirledi. AYM, taşınmazın değerindeki artışın dikkate alınmamasının mülk sahibine aşırı ve olağan dışı bir külfet yüklediğine hükmetti. Kararda, Türk Medeni Kanunu'nun 747'nci maddesi uyarınca genel yola çıkışı bulunmayan taşınmaz sahiplerinin, komşu taşınmazlar üzerinden geçit hakkı talep edebileceği hatırlatıldı. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için mülkiyet hakkı sınırlandırılan taşınmaz sahibine tam bedel ödenmesi gerektiği vurgulandı. AYM, Yargıtayın daha önce verdiği kararları da hatırlatarak geçit hakkı bedelinin belirlenmesinden sonra hüküm tarihine kadar taşınmazın değerini önemli ölçüde değiştirebilecek bir süre geçmesi durumunda yeni değer tespiti yapılması gerektiğini belirtti. Mahkeme, iki taşınmaz sahibinin menfaatlerinin dengelenmesi gerektiğine dikkat çekerek, geçit hakkından yararlanan kişinin ihtiyacı karşılanırken diğer taşınmaz sahibinin ölçüsüz bir ekonomik yük altında bırakılmaması gerektiğini vurguladı. AYM, başvurucunun taşınmazı üzerinde geçit hakkı kurulmasına ilişkin yargılamada güncel değerin dikkate alınmaması nedeniyle Anayasa'nın 35'inci maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlal edildiğine oybirliğiyle karar verdi. Yüksek Mahkeme, ihlalin sonuçlarının giderilmesi için dosyanın yeniden yargılama yapılmak üzere Çeşme Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilmesine hükmetti. Başvurucunun 130 bin liralık maddi tazminat talebi ise yeniden yargılamanın yeterli giderim sağlayacağı gerekçesiyle reddedildi. Ayrıca başvurucuya 40 bin 446 lira 90 kuruş yargılama gideri ödenmesine karar verildi. AYM, geçit hakkı bedelinin enflasyon karşısında değer kaybettiğine ilişkin şikâyetin ise bedelin düşük belirlenmesi nedeniyle zaten ihlal kararı verilmiş olması dolayısıyla ayrıca incelenmesine gerek görmedi. AYM'nin kararı, özellikle arsası veya arazisi üzerinde komşu taşınmaz lehine geçit hakkı kurulmasına ilişkin dava bulunan mülk sahiplerini ilgilendiriyor. Buna göre geçit hakkı nedeniyle ödenecek bedelin belirlenmesinden sonra uzun zaman geçmesi veya taşınmazın değerini önemli ölçüde artıran gelişmeler yaşanması halinde mahkemelerin güncel bedeli dikkate alması gerekiyor. Eski değerler üzerinden hesaplama yapılması, mülk sahibinin ekonomik kayba uğramasına ve mülkiyet hakkının ihlal edilmesine yol açabiliyor.